Les principales différences entre SCPI et OPCI
SCPI et OPCI, deux acronymes quasi similaires, deux instruments financiers qui permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. On pourrait presque les confondre. Pourtant, les OPCI et les SCPI sont bien différents. Explications.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
OPCI est l’acronyme d’Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Comme son nom l’indique, un OPCI est un fonds qui permet aux investisseurs de détenir des parts dans un parc immobilier, mais pas seulement. Il est composé à la fois d’actifs immobiliers (comme la SCPI), mais aussi d’actifs financiers (actions, obligations et OPCVM). Le principe est de permettre aux investisseurs de diversifier et valoriser leur capital.
Si le mot « immobilier » est présent dans le terme « OPCI », c’est que le fonds doit être composé entre 51 % et 65 % d’immobilier physique. Le reste est réparti selon les choix réalisés par la société de gestion entre fonds immobilier classiques et produits financiers. L’OPCI est un produit financier, relativement récent par rapport à la SCPI. Il est donc difficile d’avoir le recul suffisant pour comparer les performances de ces deux placements sur le long terme.
Juridiquement, l’OPCI est divisé en deux catégories :
- Les FPI (fonds de placement immobilier) : la société de gestion investit à environ 60 % dans des fonds immobiliers détenus directement.
- Les SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) : la société de gestion est alors une personne morale. Elle répartit son capital entre des parts investies sur des actifs immobiliers non cotés et d’autres parts sur des sociétés foncières cotées en Bourse.
Quels sont leurs points communs ?
Point commun le plus évident, le domaine d’investissement : l’immobilier. En effet, la société civile de placement immobilier (SCPI) et l’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) ont tous deux une dominante immobilière. Il s’agit de placements financiers tournés vers la pierre.
Pour un OPCI, comme pour une SCPI, la gestion des biens immobiliers est confiée à une société de gestion. L’investisseur délègue complètement la gestion et ne s’occupe que de percevoir les revenus issus de ses placements. Dans les deux cas, il s’agit d’investissements indirects destinés à faire fructifier un capital.
L’accessibilité est également un autre point commun entre OPCI et SCPI. Il est possible de souscrire à ces véhicules directement en ligne, en quelques clics, ou en faisant appel à un courtier. Outre le minimum de souscription imposé par la société de gestion et la disponibilité des parts, il n’y a aucune condition particulière limitant l’accès à la pierre papier.
En quoi se différencient SCPI et OPCI ?
Si l’OPCI et la SCPI présentent de nombreux points communs, il ne s’agit pas de placements similaires ou interchangeables. Les différences sont nombreuses. En fonction des objectifs patrimoniaux de l’épargnant et de son aversion au risque, il pourra définir l’instrument financier le plus adapté à ses besoins.
Les actifs composant la capitalisation
C’est la différence majeure entre une SCPI et un OPCI. La société civile de placement immobilier est composée à 100 % d’immobilier détenu en direct par la société de gestion. L’OPCI, quant à lui, est un fonds mixte. Il possède une part d’immobilier physique qui varie entre 51 et 60 % selon les produits, et une autre part plus variable (fonds immobiliers ou actifs financiers). La différence dans la composition est directement liée au but du placement. Un OPCI est un placement de capitalisation. L’objectif n’est donc pas de distribuer des revenus, contrairement à la SCPI qui peut être un placement de rendement. Cette dernière est le véhicule à privilégier si l’objectif patrimonial de l’investisseur est de se constituer un complément de revenus.
Le mode de détention
Les parts de SCPI sont généralement détenues en direct par l’épargnant. En effet, lors de l’achat de parts, il reçoit un certificat de propriété de parts numérotées et uniques. Depuis quelques années, il est aussi possible d’investir dans les SCPI via un contrat d’assurance-vie. En revanche, les parts d’OPCI ne sont pas détenues en direct par l’épargnant. Elles sont obligatoirement logées au sein d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres. De ce fait, les OPCI sont plus liquides que les SCPI. En effet, il s’agit d’une garantie obligatoirement assurée par la société de gestion, dans le cas d’un compte-titres, ou par l’assureur, dans le cas d’un contrat d’assurance-vie.
La volatilité des OPCI et SCPI
Les OPCI, en partie investis sur des supports financiers cotés, possèdent une forte volatilité. À titre d’exemple, les OPCI affichaient, en 2018, une performance globale de 1 %. Un an plus tard, la performance était de 5,5 %. Cette volatilité permet donc d’atteindre d’excellentes performances rapidement, mais, attention, la chute peut être tout aussi rapide. À l’inverse, les SCPI sont peu volatiles. Sur les mêmes périodes, elles présentaient des performances globalement similaires, respectivement 5,60 % et 5,14 %.
La fiscalité du placement
Choisir d’investir dans des parts d’OPCI plutôt que dans des parts de SCPI a des conséquences sur le mode d’imposition. Le régime fiscal des OPCI dépend de la composition de celles-ci. S’il s’agit d’OPCI de type FPI, la fiscalité appliquée est la même que les SCPI : revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et régime des plus-values immobilières en cas de revente. En revanche, si l’OPCI est de type SPPICAV, le régime fiscal est celui des capitaux mobiliers. C’est alors le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % qui est appliqué.
