Tout savoir sur la fiscalité d’une SCPI
La SCPI, tout comme la SCI, est une société dite "transparente". Ce sont donc les associés qui sont imposés sur leurs revenus perçus et non la société. De plus, la fiscalité d'une SCPI dépend de la nature des gains. Quels sont les points à connaître ? Quelle imposition des revenus issus des SCPI ? Voici ce qu'il faut savoir.
Comment sont imposés les revenus fonciers des SCPI ?
La plupart des SCPI offre des revenus réguliers aux associés. Ces derniers sont donc tenus, chaque année, de déclarer à l’administration fiscale les revenus fonciers perçus via le formulaire n°2044. Le revenu foncier correspond à la part de loyer perçue au prorata des parts détenues par l’investisseur. Les revenus fonciers peuvent être imposés au régime réel ou au régime micro-foncier. C’est le porteur de parts qui choisit son mode d’imposition.
Le régime réel
Au régime réel, le porteur de parts doit déclarer son revenu net, c’est-à-dire la somme totale des revenus issus de la SCPI (éventuellement diminués des intérêts d’emprunt si la souscription est faite à crédit). Le revenu est alors imposé au taux marginal d’imposition (TMI) auquel est soumis le porteur de parts. À cela s’ajoutent également les prélèvements sociaux fixés à 17,2 %. À noter que si le revenu foncier est négatif (déficit foncier), il est alors imputable au revenu global, dans la limite de 10 700 €. Le revenu imposable est alors réduit, ce qui permet de diminuer l’impôt total.
Le régime micro-foncier
L’investisseur peut, sous certaines conditions, opter pour le régime micro-foncier.
- Percevoir un loyer brut annuel inférieur à 15 000 €.
- Détenir au moins un bien immobilier en direct loué nu.
- Les biens concernés ne doivent pas bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.
Si cette option est choisie, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus perçus.
Remarque : les parts de SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie sont alors soumises à la fiscalité de l’assurance-vie.
Quelle imposition pour les plus-values ?
Un investisseur perçoit une plus-value lorsqu’il cède ses parts de SCPI ou lors de la cession d’immeubles. C’est, par exemple, le cas des porteurs de parts de SCPI de capitalisation. Ils sont alors imposables selon le régime des plus-values immobilières. L’impôt sur la plus-value est calculé au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention des parts de SCPI.
Tableau des abattements appliqués à l’impôt sur la plus-value
| Nombre d’années de détention | Taux d’abattement | Taux de prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e | 6 % | 1,65 % |
| La 22e | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e | 4 % | 9 % |
| À partir de la 30e | 100 % | 100 % |
Attention, si la somme des plus-values immobilières est supérieure à 50 000 €, une surtaxe progressive allant de 2 % à 6 % est ajoutée au montant de l’impôt.
Comment déclarer les revenus financiers en 2022 ?
Les souscripteurs peuvent parfois percevoir des revenus financiers. Ces derniers proviennent des placements de trésorerie effectués par la SCPI. Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu en fonction du taux marginal d’imposition du porteur de parts. Des prélèvements sociaux sont appliqués au taux de 17,2 %. Toutefois, le contribuable peut choisir le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui est fixé à 30 % (12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux).
SCPI à l’étranger : comment déclarer les revenus ?
Les SCPI possèdent parfois des immeubles situés à l’étranger. Dans ce cas, les souscripteurs doivent redoubler de vigilance au moment de déclarer leurs revenus fonciers à l’administration fiscale. En effet, les revenus de source étrangère peuvent faire l’objet d’un traitement particulier. On distingue deux cas de figure, qui en termes d’imposition, reviennent à la même chose :
- Les revenus sont déjà imposés à l’étranger et génèrent un crédit d’impôt en France égal à l’impôt en France. Ils sont donc gommés de la base imposable du contribuable, mais ils sont pris en compte pour le calcul du taux d’imposition.
- Les revenus fonciers sont taxés à l’étranger et exonérés d’impôt en France. Bien qu’ils ne soient pas imposables, ces revenus sont pris en compte pour le calcul du taux effectif d’imposition applicable aux autres revenus perçus par le contribuable. Conséquence, le taux moyen d’imposition des autres revenus augmente.
Les revenus issus de SCPI à l’étranger sont exonérés de prélèvements sociaux.
