Comment créer une SCPI ?

Pourquoi créer une SCPI ?

L’objectif principal d’une Société Civile de Placement Immobilier est de donner aux investisseurs la possibilité de diversifier leur activité en investissant dans la pierre, mais l’apport est bien inférieur à l’achat d’un bien immobilier. La SCPI est non seulement un investissement intéressant en termes de rendements, mais elle peut également apporter des allègements fiscaux aux SCPI et des pénuries foncières.

Dès lors, si vous souhaitez investir dans un immeuble, mieux vaut le détenir par l’intermédiaire d’une société. S’il est possible d’être propriétaire d’un immeuble de rapport sans société civile, cette dernière apporte une garantie, notamment en cas de litiges. La propriété d’entreprise exempte votre propriété de résidence de la confiscation en vertu de la responsabilité limitée.

L’un des grands avantages de la Société Civile de Placement Immobilier est sans conteste le nombre limité de billets d’entrée. Vous ne pouvez donc pas bénéficier de tickets de réduction en créant une SCPI. En effet, l’une des conditions est un apport initial important. Dès lors, si constituer une SCI (Société Civile Immobilière) pouvait être tout aussi intéressant et offrir les mêmes avantages, il convient de s’interroger sur les raisons de créer sa propre SCI, pour aller vers d’autres épargnants. Avec une Société Civile de Placement Immobilier, vous pouvez acquérir des bâtiments auparavant inaccessibles, afin de poursuivre une rentabilité plus élevée.

Qui peut créer une SCPI ?

Pour créer une SCPI, en application de l’article 1832 du Code civil, un contrat doit être conclu entre deux ou plusieurs personnes (au moins deux) qui entendent exercer ensemble des activités immobilières. Pour pouvoir participer, les membres de la société future doivent démontrer une volonté d’agir dans l’intérêt commun et de partager les gains et les pertes sur un pied d’égalité. Bien entendu, chaque membre doit librement accepter le contrat ainsi que parfaitement comprendre son contenu et ses termes.

Plus simplement, pour que le projet de création soit efficace, il convient que ces éléments soient tous réunis :

l’existence de 2-3 partenaires associés ;
la signature d’une convention entre les différents partenaires ;
la contribution de chaque actionnaire contribue à la constitution du capital social d’au moins 760 000 euros ;
la rédaction manuscrite des statuts se fait de manière manuscrite ;
l’immatriculation formelle au Registre du Commerce et des Sociétés.

Quelles sont les étapes pour la création d’une SCPI ?

La création d’une Société Civile de Placement Immobilier n’est pas trop difficile si vous suivez les différentes étapes nécessaires à sa mise en place. En effet, sa création est soumise aux dispositions du droit civil et à leurs conditions générales.

En ce sens, le capital et les statuts ne suffisent pas à constituer une Société Civile de Placement Immobilier. Pour obtenir la validation de votre attestation de garantie bancaire, vous devez vous adresser à l’AMF (Autorité des Marchés Monétaires). De plus, il est impératif de mettre en place une société de gestion qui gérera les actifs et décidera des investissements à réaliser. Ensuite, vous devez créer une mention légale. Elle doit contenir un certain nombre de renseignements bien précis :

la date de signature des statuts ;
la forme juridique ;
le montant du capital social, ou capital minimum et maximum s’il est variable ;
la raison sociale ;
l’adresse du siège social de la société ;
le nom et le prénom du Directeur Général ;
la durée de la société.

Maintenant que l’annonce est dûment rédigée, votre dossier de création de SCPI est complet. Il doit être déposé au greffe du tribunal de commerce du lieu de résidence de la Société Civile de Placement Immobilier. Il doit comporter les justificatifs suivants :

la copie des statuts avec date et signature ;
l’attestation de nomination du gérant ;
les copies des pièces d’identité des administrateurs et de leurs salariés ;
la déclaration d’absence de condamnation et de filiation, signée et datée par un responsable de la Société Civile de Placement Immobilier ;
la preuve d’utilisation du bâtiment, tel qu’un titre de propriété ou un contrat de location ;
le formulaire M0 dûment complété ;
la preuve de parution des publications précédemment diffusées dans les journaux ;
la délégation de pouvoir est requise si la société est établie par un office de procédure judiciaire.

Quel type de SCPI créer ?

Pour savoir quelle société créer, il est indispensable avant toute chose de considérer votre objectif premier. Pour augmenter vos liquidités, vous pouvez investir dans deux formes de structures : la SCPI de rendement et la SCPI de plus-value. Pour réduire votre impôt, choisissez plutôt de créer une SCPI fiscale.

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement, destinée à laisser l’acquisition et la gestion de biens immobiliers à des professionnels. Les investisseurs sont donc récompensés par des revenus locatifs. Pour le loyer net, il n’y a pas d’impôt sur les sociétés. Les taux de l’impôt sur le revenu sont alors appliqués.

En savoir plus sur la SCPI de rendement

La SCPI de plus-value

La SCPI plus-values porte sur la vente et l’achat de biens immobiliers. Les immeubles sont achetés à bas prix et revendus à un prix plus élevé, d’où des plus-values qui sont redistribuées aux investisseurs. Ces derniers sont exonérés d’impôt sur les plus-values si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €. A défaut, les plus-values sont actualisées en fonction de la durée de détention du titre (0 % jusqu’à 5 ans, 6 % de 6 à 21 ans, 4 % jusqu’à 22 ans). Après 22 ans de possession, l’exonération de l’impôt sur le revenu est totale et la cotisation sociale de 30 % est également totalement exonérée.

En savoir plus sur la SCPI de plus-value

Les SCPI fiscales

Si votre objectif est davantage de réduire le montant de l’imposition, une SCPI fiscale est à créer. Trois formes peuvent être distinguées :

La SCPI Pinel permet aux particuliers d’investir dans des logements neufs ou rénovés. Les crédits d’impôt sont directement liés à la durée de détention du titre et liés au montant investi (12 % sur une durée de 6 ans dans la limite de 36 000 €, 18 % sur une durée de 9 ans dans la limite de 54 000 €, 12 %). 21 % par an, jusqu’à 63 000 €).
La SCPI Malraux consiste à investir dans l’entretien et/ou dans la rénovation de biens anciens classés pour les rendre disponibles à la location privée. Cette forme de SCPI ouvre droit à un crédit d’impôt si au moins 65 % de la valeur de souscription est utilisée pour des dépenses déductibles fiscalement et au moins 30 % de la valeur de souscription est utilisée pour l’achat d’un immeuble. Si les conditions sont remplies, une réduction d’impôt de 30 % sur les frais de rénovation est possible.
La SCPI de déficit foncier est constituée d’investissements dans l’achat, l’entretien et la rénovation de biens locatifs. La réduction d’impôt suit le principe du déficit de patrimoine, qui s’applique à tous les revenus, mais est plafonné à 10 700 € par an. Le solde restant peut être reporté pendant 10 ans.