Les différences entre les SCPI et les SIIC

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Toute société, quelle que soit sa forme, possède un capital social. Ce dernier est un élément indispensable pour les investisseurs et les établissements bancaires puisqu’il reflète les ressources détenues par la société. Par exemple, c’est le capital social de la SCI qui détermine la capacité de remboursement d’un prêt bancaire. De ce fait, il est essentiel de définir un montant en adéquation avec le projet immobilier porté par la SCI.

Concrètement, le capital social d’une SCI est composé des apports en numéraire ou en nature réalisés par les associés au moment de la création de la société. Le montant du capital social doit être inscrit dans les statuts, ainsi que le détail des apports de chaque associé.

La loi ne fixe aucun montant minimum pour le capital social d’une société civile immobilière. En théorie, il est possible de créer une SCI avec un capital social de 1 euro. Toutefois, dans les faits, cela a peu d’intérêt, car ce montant ne permettra de financer aucune opération immobilière. De plus, en cas de demande de crédit bancaire, les créanciers peuvent demander aux associés de se porter garants de la société. Pour gagner en crédibilité, une SCI doit pouvoir montrer un capital social acceptable pour son objectif.

La SIIC est une société d’investissement immobilier cotée en Bourse. À l’instar de la SCPI, une société de gestion investit les apports des investisseurs dans des biens immobiliers qu’elle met en location.

Cependant, contrairement à une SCPI, le prix de souscription n’est pas corrélé à la valeur du patrimoine détenu par la société. Le prix des actions est donc déterminé par le cours de la Bourse. Une SIIC peut donc offrir de très belles performances, mais il s’agit d’un véhicule très volatile et risqué.

Côté fiscalité, la SIIC est une société civile transparente. Elle n’est donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés et doit, en contrepartie, reverser au minimum 95 % des loyers perçus à ses actionnaires et 70 % des plus-values réalisées en cas de revente des actifs.

Les différences de nature des produits

La SCPI et la SIIC, bien qu’appartenant à la famille de la pierre papier, sont deux véhicules différents. Pour mieux comprendre ces différences et savoir quel type de placement choisir, il est intéressant de les comparer sur plusieurs critères : les frais, la volatilité, la liquidité, la performance et la diversité des placements.

Les frais

Différence majeure entre les SCPI et les SIIC, les frais sont un premier critère que l’investisseur doit prendre en compte. La SCPI présente des frais d’entrée et de gestion appliqués annuellement. Il s’agit d’un pourcentage du prix de la part compris entre 7 et 12 %. La société d’investissement immobilier cotée en Bourse, quant à elle, ne présente pas de frais d’entrée et de gestion, mais seulement des frais de courtage. Ils sont évalués à moins de 1 % auxquels s’ajoute une taxe sur les transactions financières de 0,3 %.

La volatilité

Étant cotée en Bourse, la SIIC est très volatile. Ce placement peut donc subir des baisses et des hausses extrêmement importantes sur des courtes périodes, ce qui n’est pas le cas de la SCPI, véhicule relativement stable d’une année à l’autre. Attention, la stabilité d’un placement ne garantit pas la sécurité de celui-ci. Aussi, la société civile de placement immobilier, tout comme la SIIC, est un placement à risque.

La liquidité

La liquidité des parts de SCPI est un argument souvent avancé pour convaincre les investisseurs. En effet, les SCPI sont plus liquides que des biens immobiliers acquis en direct. On compte en moyenne un mois pour revendre des parts. Toutefois, une SIIC est encore plus liquide qu’une SCPI, puisqu’elle est cotée en Bourse. Du fait des fluctuations rapides de la Bourse, les parts s’achètent et se vendent très vite.

La performance

En matière de rendement, la SIIC est incontestablement plus intéressante que la SCPI. Si on compare le taux de rendement interne (TRI) des SIIC et des SCPI, on note une différence importante : environ 4 à 5 % pour la SCPI, contre 10 à 12 % pour la SIIC. Mais les très belles performances affichées par cette dernière sont contrebalancées par un risque de perte à court terme beaucoup plus élevé.

La diversité des placements

Les SCPI comme les SIIC misent sur la diversification du patrimoine. Néanmoins, les SIIC présentent une capitalisation plus importante, ce qui permet une diversification plus grande. Les actifs immobiliers d’une SIIC sont répartis à l’international, ce qui n’est pas nécessairement le cas pour une SCPI.

À savoir : il n’est pas possible de souscrire à une SIIC en contractant un crédit, contrairement à une SCPI, qui autorise ce mode de financement.

La fiscalité diffère entre SIIC et SCPI

Les dividendes perçus par les associés détenant des parts de SCPI ou de SIIC sont soumis à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, selon le type de véhicule détenu, le mode d’imposition diffère.

• Les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC) : les dividendes sont à déclarer dans la catégorie « revenus de capitaux mobiliers » et sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), à 30 %.
• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : les revenus perçus sont à déclarer en tant que « revenus fonciers« . Le mode d’imposition est le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, en micro-foncier, un abattement de 30 % du montant des revenus fonciers peut être appliqué.

Le comparatif entre SIIC et SCPI

	SIIC	SCPI
Frais	Frais de courtage + frais sur les transactions financières	Frais de gestion + frais de souscription
Liquidité	++++	++
Volatilité	+++	+
Performance	3 à 10 %	3 à 6 %
Diversification	++++	+++
Transparence	+++	++
Fiscalité	Impôt sur le revenu : PFU	Impôt sur le revenu : régime réel ou micro-foncier
Financement à crédit	Non	Oui