Les principales différences entre SCPI et SCI
Si SCPI et SCI ont tendance à être confondues, c'est qu'une seule lettre change. Pourtant, ne vous y trompez pas ! Une société civile immobilière a très peu de points communs avec la société civile de placement immobilier. Quelles sont les similitudes et les différences ? Quel placement choisir ? Éléments de réponse.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière est une structure juridique qui permet à plusieurs investisseurs de se réunir pour investir collectivement et directement dans l’immobilier. Chaque investisseur reçoit une quote-part proportionnelle au montant de son apport dans la société. Les associés d’une SCI s’organisent, prennent les décisions et gèrent le patrimoine acquis ensemble. L’objectif d’une SCI est de se constituer un patrimoine transmissible.
Il existe diverses formes de sociétés civiles immobilières en fonction de l’objectif patrimonial des associés. La forme la plus connue est la SCI familiale. Des personnes d’une même famille s’associent pour gérer le patrimoine familial et le transmettre plus facilement. Mais il est aussi possible d’investir dans l’immobilier locatif via une SCI pour percevoir des revenus réguliers. Bref, la SCI est une solution flexible permettant d’investir dans la pierre à plusieurs. Il s’agit d’un outil pour mieux gérer et protéger son patrimoine.
Leur point commun : l’investissement immobilier
La pierre, c’est le point commun entre une SCI et une SCPI. Ces deux véhicules d’investissement permettent de miser sur l’immobilier. Toutefois, le point commun s’arrête là. En effet, la SCI permet d’acquérir des biens immobiliers et de les gérer directement. Ainsi, un associé d’une SCI est propriétaire de parts dans un ou plusieurs immeubles. Il s’agit d’un moyen de gérer et prévoir la transmission d’un patrimoine. En revanche, lorsqu’un investisseur investit dans une société civile de placement immobilier (SCPI), il détient des parts de la société et non directement des biens immobiliers qu’elle détient. Le porteur de parts n’a pas à gérer les biens et ne prend aucune décision relative à la gestion et à l’acquisition d’immeubles. C’est la société de gestion qui définit l’objectif patrimonial et la stratégie d’investissement. La SCPI est un outil d’investissement permettant simplement de faire fructifier son épargne.
Comparatif de l’investissement SCPI et SCI
| SCI | SCPI | |
|---|---|---|
| Avantages | Gérer son patrimoine Transmission avantageuse Augmenter sa capacité d’investissement Fiscalité avantageuse | Ticket d’entrée accessible Pas de gestion des biens immobiliers Rentabilité Risque locatif dilué Diversification des placements Revente des parts flexibles |
| Inconvénients | Création et gestion administrative complexes Risque de vacance locative Revente des parts parfois difficile | Risque de perte en capital Pas de possibilité d’obtenir la pleine propriété des biens |
Quelle différence en termes de fiscalité ?
SCI ou SCPI, ces deux types de sociétés civiles offrent aux détenteurs de parts une fiscalité intéressante. Toutefois, il ne s’agit pas des mêmes avantages.
La fiscalité de la SCI : imposition à l’IS ou à l’IR
Généralement, une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Comme il s’agit d’une société dite « transparente », par défaut, ce sont les associés de la SCI qui sont imposés directement sur leurs revenus personnels. Le choix de l’IR permet à chaque associé d’optimiser sa situation fiscale.
Toutefois, il est possible pour une SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’impôt est prélevé au niveau de la SCI. Cette option est intéressante si les associés possèdent déjà, à titre personnel, un patrimoine important. Cependant, l’IS n’est pas forcément le choix le plus avantageux en cas de revente des parts. En effet, le régime des plus-values immobilières n’est pas favorable, car les amortissements sont réintégrés et viennent augmenter l’imposition.
La fiscalité de la SCPI
La fiscalité de la SCPI est plus complexe, car elle dépend du mode d’investissement. Par exemple, si l’investisseur a acquis des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. Les revenus issus d’une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. C’est donc le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique. Le souscripteur est généralement soumis au régime réel, mais il peut opter pour le régime micro-foncier s’il remplit les conditions.
Qu’est-ce qu’une SCI de SCPI ?
Pour aller plus loin, il est possible d’investir en SCPI via une SCI. Vous êtes perdu ? En clair, une société civile immobilière peut acquérir directement un bien immobilier, mais elle est également autorisée à acquérir des parts de société civile de placement immobilier. C’est dans ce second cas qu’on parle de SCI de SCPI. Concrètement, les associés mettent en commun leurs apports et créer un portefeuille de parts de SCPI qui sera géré par la SCI. Ce montage permet de bénéficier des avantages des deux structures juridiques. En faisant l’acquisition de parts de SCPI dans une SCI, l’associé diversifie ses placements et n’a pas à gérer les biens immobiliers. Il bénéficie également d’une fiscalité avantageuse et d’une meilleure liquidité.
