Les SCPI en 2025 : des SCPI à deux vitesses ?

Le secteur des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est depuis plusieurs années l’une des voies privilégiées pour les épargnants en quête de rentabilité et de diversification. Toutefois, l’évolution du marché immobilier et la conjoncture économique actuelle laissent entrevoir l’émergence d’un modèle à deux vitesses. À l’horizon 2025, certaines SCPI pourraient en effet profiter de nouvelles opportunités, tandis que d’autres risquent de voir leur rendement se tasser. 

Un marché immobilier toujours sous tension

Les derniers mois ont été marqués par une inflation persistante, entraînant une hausse des taux d’intérêt. Cette situation a des répercussions directes sur les conditions de financement des biens immobiliers, affectant la rentabilité potentielle des SCPI à fort levier. Certaines SCPI très exposées aux bureaux dans des quartiers d’affaires ont vu leurs charges de financement augmenter, ce qui réduit leur capacité à maintenir un taux de distribution stable. Les sociétés de gestion se montrent aujourd’hui plus sélectives dans leurs acquisitions.

Les nouvelles SCPI en quête de résilience

L’immobilier de bureau en crise : une chute des valeurs des SCPI

D’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les valeurs des SCPI ont globalement diminué en 2023, notamment celles spécialisées dans l’immobilier de bureaux, qui enregistrent une baisse d’environ 10,3 %. Les SCPI ayant principalement investi dans le secteur tertiaire voient leurs rendements se détériorer. Des véhicules comme Génépierre ou Accimo Pierre, dont les portefeuilles sont majoritairement constitués de bureaux, sont particulièrement touchés. Cette situation résulte de plusieurs facteurs : d’une part, l’essor du télétravail et du flex office entraîne une réduction de l’occupation des grandes surfaces de bureaux dans certains quartiers d’affaires ; d’autre part, le départ progressif des baby-boomers, souvent non remplacés à effectifs constants, diminue la demande en postes de travail.

Diversification sectorielle et géographique

L’article publié par Le Monde souligne l’émergence de SCPI thématiques : immobiliers de santé, de bureaux verts, d’hôtellerie ou encore de logistique urbaine. Leur objectif est de répondre à des enjeux sociétaux, environnementaux et économiques de plus en plus marqués.

• Les SCPI santé profitent du vieillissement de la population et d’une demande en infrastructures médicales croissante.
• Les SCPI logistiques tirent leur épingle du jeu avec l’essor du e-commerce et la demande de centres de stockage ou de points de distribution.
• Les SCPI vertes valorisent les bâtiments haute performance énergétique, soutenues par les politiques publiques favorables à la transition écologique.

Selon des chiffres de l’Aspim, les SCPI dites « diversifiées » représentent d’ailleurs 63% de la collecte brute du deuxième trimestre 2024, signe d’un engouement des investisseurs pour des stratégies élargies, visant à mutualiser les risques et à profiter de différents secteurs porteurs.

Des SCPI à deux vitesses : quels enjeux pour 2025 ?

Des SCPI historiques en perte de vitesse ?

Si certaines SCPI dites « historiques » (focalisées sur l’immobilier de bureaux en centres d’affaires, par exemple) conservent un parc immobilier conséquent, elles doivent composer avec des locaux parfois inadaptés à la demande actuelle. La montée en puissance du télétravail et la recherche d’espaces plus polyvalents pourraient peser sur l’attractivité de ces SCPI, contraintes d’engager des travaux de rénovation importants pour maintenir leurs taux d’occupation.

Des SCPI innovantes qui se démarquent

Parallèlement, les SCPI récentes, axées sur l’avenir, telles que celles engagées dans la transition écologique, l’immobilier intermédiaire ou encore le secteur de la santé, connaissent une visibilité croissante. Elles attirent des capitaux à la recherche de sens, tout en proposant des solutions adaptées aux nouvelles attentes locatives. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une adéquation entre leurs convictions personnelles, les grandes tendances du marché et la perspective d’un rendement stable. Par exemple, des SCPI comme Pierval Santé ou Primovie ont vu leur collecte augmenter de manière significative grâce à leur investissement dans les EHPAD et les cliniques privées, profitant de la démographie vieillissante et de la demande croissante en soins.

Quelles stratégies d’investissement pour l’avenir ?

1. Évaluer la qualité du parc immobilier : avant de choisir une SCPI, il est primordial de vérifier la répartition géographique et sectorielle de son patrimoine.
2. Analyser la santé financière de la société de gestion : les performances passées ne garantissent pas les performances futures, mais restent un indicateur pour évaluer le savoir-faire et la solidité de la société de gestion.
3. Suivre la stratégie de la SCPI face à la crise : les mesures prises pour faire face aux tensions sur les taux, aux nouvelles réglementations environnementales ou à la volatilité des marchés sont déterminantes pour anticiper le rendement à moyen terme.
4. Privilégier la diversification : il est souvent recommandé de ne pas concentrer son épargne dans une seule SCPI, mais de panacher entre plusieurs véhicules et secteurs (bureaux, commerce, santé, logistique, résidentiel…).

Focus régional : l’attractivité de villes comme Toulouse

Dans ce contexte mouvant, l’attrait pour les métropoles régionales dynamiques demeure réel. Ainsi, investir dans l’immobilier à Toulouse en 2025 peut constituer un levier de performance pour certaines SCPI régionales. La Ville Rose séduit par sa croissance démographique, son bassin d’emploi solide (aéronautique, spatial, nouvelles technologies) et son potentiel locatif soutenu, autant de facteurs clés pour des SCPI cherchant à diversifier leurs actifs et à capter de nouveaux marchés.L’année 2025 se profile comme un tournant pour les SCPI, dont le marché pourrait s’organiser en deux vitesses : d’un côté, les SCPI historiques, parfois lestées d’actifs moins adaptés aux mutations économiques et sociétales ; de l’autre, des SCPI plus innovantes, ciblant des thématiques porteuses (santé, logistique, énergies vertes…) et tirant profit de la digitalisation et de la transformation des usages. Les investisseurs avisés auront tout intérêt à examiner avec soin la stratégie de chaque SCPI, la qualité de ses actifs et ses perspectives de développement.