Tout savoir sur les risques et les avantages de la location meublée professionnelle (LMP)
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un dispositif fiscal et juridique. Il soutient certains secteurs proposant des prestations de longue, moyenne ou courte durée (résidences touristiques, résidences estudiantines, résidences médicalisées ...). Ce statut offre 2 avantages considérables aux bailleurs et propriétaires : se constituer un patrimoine immobilier et profiter d’une fiscalité attractive.
Quelles sont les conditions pour pouvoir louer en meublé professionnel ?
Afin de pouvoir louer en meublé professionnel, l’investisseur doit respecter 4 conditions pour y prétendre :
- l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou l’immatriculation au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) en tant que loueur en meublé professionnel
- générer plus de 23 000 € par an grâce à l’activité de LMP et, pour les particuliers, que ces revenus composent plus de 50 % des ressources du foyer fiscal
- la déclaration des revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Seuls quelques biens immobiliers sont concernés par le concept de meublé :
- les biens locatifs meublés
- les chambres d’hôtes
- les gîtes ruraux
- les résidences-services
- les maisons de retraite
- les résidences hôtelières
- les résidences de tourisme
Pourquoi choisir la location meublée professionnelle ?
Le statut de loueur en meublé professionnel revêt des avantages, expliquant son choix par les différents investisseurs. Avant de débuter votre investissement, il vous convient donc de prendre en compte les avantages et les inconvénients du statut. D’autant plus que le statut LMP peut être comparé au statut LMNP, de loueur en meublé non professionnel, qui présente lui aussi des avantages conséquents pour les investisseurs. Pour en savoir plus sur ce deuxième statut, nous vous conseillons le site de référence sur la LMNP.
Louer en bail commercial
Lorsqu’il loue son bien à un exploitant, l’investisseur signe un bail commercial. Ce document le protège et lui permet de se projeter dans le temps. Dans les faits, ce bail commercial revient à déléguer la gestion locative du bien à un professionnel du secteur. Cela permet à l’investisseur de déléguer une importante partie de son activité. Cela peut également le rassurer, confier son bien à un professionnel de la gestion permettant de s’assurer d’un bien entre de bonnes mains.
Le bail commercial revêt un autre avantage : la perception d’un loyer (mensuel ou trimestriel) que le bien soit loué ou non. En effet, le bail commercial impose au gestionnaire de verser un loyer régulier. Si le gestionnaire ne parvient pas à louer le bien à un locataire, il devra tout de même régler le loyer au loueur en meublé professionnel.
L’amortissement des biens immobiliers
L’amortissement est à la fois fiscal et comptable. Si un loueur meublé inscrit des biens en location aux actifs de son bilan, il a la possibilité de les amortir. Cela signifie qu’il déduira au titre de charges, une annuité liée à la dépréciation des biens. Mais notons que l’amortissement ne s’applique pas sur la part du foncier, uniquement le bâtiment.
- L’amortissement linéaire des biens loués en meublé : 20 à 40 ans pour l’immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier ;
- L’amortissement ne peut ni augmenter, ni créer un déficit fiscal (il diminue ou ramène les bénéfices à zéro) ;
- Le report de l’amortissement excédentaire sur de futurs bénéfices (aucune limitation de durée)
L’investisseur peut bénéficier d’un remboursement de la TVA lors de l’achat des meubles et du bien. Le gérant de la résidence est son seul interlocuteur. Celui-ci collecte les loyers à sa place et les lui reverse chaque trimestre.
Quels sont les inconvénients de la location meublée professionnelle ?
Les inconvénients de la location meublée professionnelle sont principalement liés à la fiscalité du statut. Notamment, la LMP est moins avantageuse que son équivalent la LMNP.
L’imposition de la plus-value immobilière
Pour un loueur en meublé professionnel, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Elle est soumise aux taxes selon les règles applicables au statut des professionnels. La durée de détention du bien a un impact sur la plus-value imposable :
- plus de 2 ans : fiscalité au taux de 30 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
- moins de 2 ans : fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu ;
Les charges sociales
Tout comme les travailleurs indépendants, les loueurs en meublé professionnels sont désormais imposés aux cotisations sociales SSI (Sécurité Sociale des Indépendants).
Ces cotisations oscillent entre 25 et 45 % des bénéfices réalisés (et non des revenus locatifs). En cas de déficit, un forfait de 1 145 € est dû par le loueur.
Comment passer de la LMP à la LMNP ?
Pour éviter les inconvénients mentionnés précédemment, certains investisseurs aimeraient passer de la LMP à la LMNP. Toutefois, il est nécessaire de réunir certaines conditions :
- se désinscrire du RCS ;
- les revenus annuels issus de l’activité de LMP sont inférieurs à 23 000 euros ;
- avoir une activité principale autre que la location ;
- les loyers locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus du propriétaire ;