Définition de la SCPI de plus-value
Appelée SCPI de capitalisation ou de valorisation, la SCPI de plus-value se distingue des autres sociétés civiles de placement immobilier de trois façons :
- Elle ne distribue pas de revenus aux porteurs de parts.
- Les biens immobiliers acquis sont décotés.
- Les parts de SCPI sont revalorisées régulièrement.
La pierre papier de capitalisation permet aux porteurs de parts d’investir sans être soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, puisqu’aucun rendement n’est distribué durant la période de détention. La société de gestion peut, cependant décider de verser des dividendes exceptionnels aux associés. Ce système permet aux investisseurs appartenant à la tranche haute de différer l’imposition. En optant pour la SCPI de plus-value, la fiscalité ne s’applique que sur la plus-value réalisée lors de la revente des parts. Les SCPI de plus-value peuvent donc être des SCPI diversifiées ou thématiques.
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Comment fonctionne-t-elle ?
Les SCPI de plus-value sont des placements à long terme. En effet, la société de gestion acquiert des immeubles décotés à fort potentiel afin de réaliser une plus-value immobilière à la revente. Il s’agit de valoriser le patrimoine dans le temps et de générer un profit lors de la cession des biens. Comme toute société civile de placement immobilier, la recherche des biens et la gestion est prise en charge par la société de gestion. L’achat de parts de SCPI peut s’effectuer à crédit ou en cash.
Dans le cadre d’une SCPI de plus-value, plusieurs critères sont pris en compte lors de l’investissement dans les immeubles :
- Le prix d’achat,
- l’emplacement,
- les travaux d’aménagement du territoire permettant la valorisation du bien.
Il existe plusieurs types de SCPI de plus-value :
- La SCPI de plus-value repose sur des logements en nue-propriété ou en viager : les biens sont acquis à un prix bas, uniquement dans l’optique d’une revente. Ils ne sont pas mis en location.
- La SCPI de plus-value reposant sur la loi de 1948 : cette loi protège les locataires qui en bénéficient en réglementant les loyers. Du fait de loyers très bas, les biens soumis à cette loi sont donc acquis à prix bas étant donné que les revenus locatifs sont faibles. Une fois que les locataires seront partis, la loi ne s’applique plus et la valeur du bien immobilier augmente. Il est donc revendu afin de générer une plus-value.
Les meilleures SCPI de plus-value pour investir en 2024
Les SCPI de plus-value sont relativement rares sur le marché, car il s’agit d’une stratégie d’investissement à long terme aussi bien pour la société de gestion que pour les porteurs de parts.
SCPI Patrimmo Croissance
Née en 2014, la SCPI Patrimmo Croissance acquiert des biens immobiliers résidentiels en nue-propriété. Elle n’offre donc pas de revenus réguliers, mais une valorisation du capital. La société de gestion Primonial REIM a établi un partenariat avec la société PERL, spécialisée en démembrement afin de développer son patrimoine immobilier et de viser des actifs neufs ou en VEFA dans des villes en déficit de logements.
- Capitalisation : 156,10 M€
- Taux de distribution en 2021 : 0 %
- Dividende par part en 2021 : 0 €
- Nombre d’immeubles en 2021 : 55
- Taux d’occupation en 2022 : 100 %
- Prix de souscription en 2022 : 678,61 €/part
SCPI Pierre 48
Créée en 1996, la SCPI Pierre 48 s’est constituée un patrimoine immobilier composé de logements soumis à la loi de 1948 et en nue-propriété, dans la région parisienne. Il est possible de souscrire à cette société civile de placement immobilier de capitalisation via un contrat d’assurance-vie. Le minimum de souscription est de 10 parts. Attention, le ticket d’entrée est relativement élevé pour ce type de véhicule.
- Capitalisation : 50,70 M€
- Taux de distribution en 2021 : 0,79 %
- Dividende par part en 2021 : 0 €
- Nombre d’immeubles en 2021 : non connu
- Taux d’occupation en 2022 : 89 %
- Prix de souscription en 2022 : 1 289 €/part
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