Découvrez tous les avantages de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Une société civile de placement immobilier (SCPI), aussi appelée « pierre papier », est un produit de placement collectif dans l’immobilier locatif. Son objectif principal est de distribuer aux associés un revenu immédiat. Pourquoi miser sur les SCPI ? Comment investir sans risque ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien investir dans la pierre papier.
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Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un instrument financier privilégiant l’immobilier locatif. Souvent nommée « pierre papier », une SCPI ne doit pas être confondue avec une SCI (société civile immobilière). Plus concrètement, la SCPI est une alternative à un investissement immobilier direct. En effet, il ne s’agit pas de devenir propriétaire d’un bien immobilier, mais d’acquérir des parts dans une société civile détenant plusieurs biens immobiliers mis en location. Les associés sont alors détenteurs de parts sociales.
La SCPI est un support non coté en Bourse qui collecte des fonds auprès d’épargnants. L’objectif est d’investir dans des immeubles qui présentent un bon taux de rentabilité locative (bureaux, commerces, etc). Ce sont les loyers perçus par la société de gestion qui sont ensuite redistribués aux associés au prorata du capital investi.
Le code monétaire et financier (article L214-50) définit la SCPI comme « un véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ».
Les avantages d’un investissement en SCPI
Si la définition de SCPI paraît abstraite, il s’agit d’un placement simple et très accessible. De plus, la pierre papier présente de nombreux avantages que n’offre pas un investissement classique dans l’immobilier locatif.
La mutualisation du risque d’investissement
C’est l’avantage majeur des sociétés civiles de placement immobilier, et celui qui rassure bon nombre d’investisseurs : la mutualisation du risque d’investissement. Cela revient, pour le dire plus clairement, à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Autrement dit, une SCPI investit dans plusieurs types de biens immobiliers attribués à des secteurs d’activité différents. Par exemple, une SCPI peut détenir à la fois des bureaux, un entrepôt de médicaments et des logements. Ainsi, si l’un des secteurs traverse une crise, les immeubles des autres secteurs amortissent la perte. Le revenu perçu par les associés n’est que peu affecté par ce problème conjoncturel, car il est réparti sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. En quoi est-ce un avantage ? Pour les associés, la mutualisation du risque permet de s’assurer un revenu régulier et relativement fixe quelle que soit la conjoncture économique. De plus, cette configuration minimise le risque de perte en capital.
Aucune gestion des biens
Autre avantage de la SCPI, par rapport à une SCI ou à l’acquisition d’un bien en direct, la délégation de la gestion des biens. Toute SCPI est gérée par une société de gestion certifiée par l’Autorité de Marchés Financiers (AMF). Autrement dit, en tant qu’investisseur, vous n’avez pas à vous soucier de percevoir les loyers, ni de gérer quotidiennement la maintenance des immeubles. Une société spécialisée le fait pour vous. Investir dans une SCPI permet donc de bénéficier d’un revenu complémentaire sans aucune gestion des biens. En résumé, avec la SCPI, on ne prend que les bons côtés de l’investissement locatif
Un ticket d’entrée limité
Contrairement à un investissement immobilier direct, la société civile de placement immobilier est accessible à tous les portefeuilles. En proposant un ticket d’entrée accessible, les SCPI accueillent un grand nombre d’investisseurs, souvent plusieurs centaines, mais se donnent ainsi les moyens d’investir sur plusieurs immeubles à la fois. Certaines SCPI sont accessibles à partir d’une centaine d’euros, d’autres à partir de quelques milliers d’euros. À ce prix, il est donc plus facile de miser sur les SCPI que sur un deux-pièces. La SCPI est donc un placement attrayant qui s’adapte à chaque profil.
Les pièges à éviter
Attention, comme tout placement financier, la SCPI présente des risques. Avant de vous lancer, prenez le temps de bien vous renseigner et évaluez le marché. Voici quelques conseils pour éviter les pièges les plus courants.
Vérifier la stabilité
Ce n’est pas forcément évident si vous êtes un investisseur novice, mais il s’agit d’une étape importante. Avant d’investir, vérifiez la stabilité du marché. Le marché de l’immobilier peut subir des variations importantes qui peuvent se répercuter sur la valeur des immeubles détenus par la SCPI. Le même conseil s’applique au marché locatif. Renseignez-vous sur les secteurs d’activité dans lesquels évoluent les entreprises locataires.
Le risque de perte de capital
Le risque zéro n’existe pas lorsqu’on parle d’investissement. Acquérir des parts de pierre papier, c’est donc s’exposer à un risque de perte en capital. En effet, selon l’évolution du marché de l’immobilier et des devises sur lesquelles reposent la valeur de certains immeubles, les fluctuations peuvent avoir un impact négatif sur la valorisation des loyers perçus et des actifs immobiliers. En clair, les investisseurs peuvent voir le montant des revenus diminué ou perdre le capital initial investi.
- En savoir plus sur les risques d’investir en SCPI
Quels sont les différents types de SCPI ?
Si toutes les SCPI reposent sur le même principe, il existe plusieurs types. Chaque type possède un objectif qui varie en fonction de plusieurs critères comme, par exemple, le type d’immeubles ou le type de capital de la SCPI. On distingue trois grands types de sociétés civiles de placement immobilier : la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la SCPI de développement durable.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se caractérisent par la distribution d’un revenu régulier. Les SCPI de rendement investissent uniquement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts) pour mettre en location via un bail commercial. De ce fait, les associés évitent le risque de fluctuation du marché et de bulle propre aux immeubles d’habitation. Le taux de rendement est souvent attractif. Il existe différents types de SCPI de rendement : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Les SCPI fiscales
Outre l’épargne cumulée grâce aux revenus locatifs perçus, la SCPI fiscale offre la possibilité de défiscaliser. Ses actifs immobiliers reposent sur un avantage fiscal perçu par l’investisseur. Dans ce cas, les investissements sont réalisés sur des immeubles éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel ou encore la loi Malraux. Ce type de société civile de placement immobilier est avantageux si vous souhaitez réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Il est, cependant, réservé à l’immobilier résidentiel.
Les SCPI de développement durable
Les SCPI de développement durable sont les dernières-nées sur le marché. On les appelle aussi les SCPI ISR. Il s’agit de SCPI de rendement, qui s’imposent des critères de développement durable. Ainsi, elles investissent uniquement dans des actifs remplissant certaines normes environnementales. Généralement, les locataires de ce type d’immeuble sont également engagés dans une démarche éco-responsable.
Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?
Les SCPI, au titre de sociétés civiles, sont dites « transparentes ». La fiscalité ne repose donc pas sur la société, mais sur les associés. Ces derniers sont donc soumis à l’impôt sur les revenus locatifs qui leur sont redistribués proportionnellement à leur investissement. Comme tous les produits d’épargne, le revenu issu d’une société civile de placement immobilier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, la fiscalité des SCPI présente certaines spécificités à ne pas négliger.
Comment choisir les SCPI dans lesquelles investir ?
Les performances des SCPI ces dernières années ont séduit les investisseurs. Cet instrument financier a montré une bonne résistance aux fluctuations du marché générées par la crise sanitaire liée au Covid-19. Pour répondre à une demande croissante, le marché s’est considérablement développé. Il existe aujourd’hui des milliers de produits SCPI. Comment bien choisir ? Quels critères prendre en compte ? Voici quelques conseils pour vous aider à comparer les offres.
Les indicateurs de performance de la SCPI
Les indicateurs de performance sont des informations à prendre avec des pincettes. Elles donnent un aperçu de l’évolution de la SCPI dans le temps. Il s’agit ici de s’attarder sur les performances passées de la SCPI en analysant la rentabilité historique et l’évolution historique du dividende. Attention, ces données n’indiquent rien sur les performances futures de la SCPI. Il est aussi utile de connaître le taux de distribution prévisionnel, car il mesure le niveau de rémunération des parts au moment de la souscription.
- A lire aussi : Tout savoir sur la SCPI de plus-value
L’analyse du patrimoine de la SCPI
Avant de souscrire, posez des questions sur les immeubles détenus par la SCPI : situation géographique, qualité, type de bail, mutualisation du parc, mutualisation du loyer, etc. Renseignez-vous également sur les éventuels travaux à venir et si une provision à cette fin existe. Le nombre de souscripteurs comparé au nombre de parts totales est aussi une donnée intéressante pour évaluer le succès du véhicule.
Le marché des parts de SCPI
Pour connaître la santé d’une SCPI, il convient de la comparer au marché. Pour ce faire, voici les éléments à évaluer : le volume des échanges annuels de parts, le taux de parts en attente, les délais de transaction et la valeur de reconstitution. Tous ces indicateurs permettent de savoir s’il est facile ou non de revendre les parts de cette SCPI.
La société de gestion
Bien connaître la société de gestion permet de s’assurer que les immeubles détenus par la SCPI sont bien gérés au quotidien, mais aussi que les loyers sont collectés dans les temps. Pour identifier une bonne société de gestion, il est utile de se pencher sur l’historique de la société en matière de gestion de SCPI, mais également de vérifier le niveau d’intégration des différents métiers de l’immobilier au sein de la société, la stabilité de l’équipe de gestion et enfin le process de sourcing immobilier.
Se faire accompagner par un professionnel
Afin de ne pas tomber dans ces différents pièges lors d’un investissement en SCPI, nous vous recommandons de faire appel à des spécialistes du sujet, tel que le site spécialisé dans la gestion de patrimoine Selexium.com. Les Conseillers en gestion de patrimoine (CGP) sont les plus à même d’orienter vos investissements vers des produits gérés par des sociétés connues et reconnues et ils pourront vous accompagner dans votre stratégie d’investissement.
- À lire sur ce sujet : pourquoi choisir un conseiller en gestion de patrimoine pour investir en SCPI ?
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Experts en immobilier, nous conseillons des particuliers qui souhaitent optimiser leur patrimoine et leur situation fiscale. Forts de plusieurs années d’expérience en conseil et accompagnement, nous connaissons les atouts, mais aussi les risques des SCPI. Nous nous tenons informés des dernières nouveautés en la matière afin d’aider au mieux nos clients dans leurs choix patrimoniaux
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FAQ
Peut-on investir en loi Pinel via une SCPI ?
Il est possible d’investir en loi Pinel en acquérant des parts de SCPI fiscale. L’investisseur peut alors bénéficier de l’avantage fiscal offert par ce dispositif de défiscalisation immobilière.
Quelle est la différence entre une SCPI et une SCI ?
La SCI (société civile immobilière) est, tout comme la SCPI, une société civile qui a pour objectif d’investir dans l’immobilier. En revanche, une SCI n’investit pas nécessairement dans le but de louer. De plus, les associés d’une SCI sont directement acquéreurs et gestionnaires des biens immobiliers détenus par la société. Ils sont, par conséquent, souvent moins nombreux que dans une SCPI. Si les deux formes de sociétés ont des similitudes, elles possèdent de nombreuses différences, notamment leur objet social.
Comment différencier SCPI, SIIC et OPCI ?
Trois sigles différents pour trois manières d’investir dans l’immobilier. La SIIC signifie Société d’investissement immobilier cotée. Il s’agit donc d’une foncière cotée en Bourse, ce qui n’est pas le cas de la SCPI. L’OPCI, organisme de placement collectif immobilier, est une solution d’investissement qui combine actifs immobiliers et financiers. On y souscrit via un contrat d’assurance-vie ou un compte titres. Il ne s’agit pas d’une société, contrairement à la SICC ou à la SCPI, mais d’un produit financier.
Qui sommes-nous ?
Nous sommes des experts en immobilier habitués à la gestion des investissements en SCPI. Travaillant au sein de l’agence immobilière SGL IMMO, nos experts sont à votre écoute pour vous accompagner dans vos projets immobiliers.